店舗や事務所と併用の住宅でローン控除を受けるときに超重要な「居住用割合」について

税理士の伴 洋太郎(ばん ようたろう)@ban_tax240です。

住宅の一部を店舗や事務所、賃貸物件として使っているものを、「併用住宅」といいます。

先日、某所で確定申告書のチェックを依頼されました。事業所得と住宅ローン控除の申告する予定だというその方は、併用住宅にお住まいでありました。

決算書に「支払利息」が載っていますが、これは…?
ご相談者
自宅の20%を事務所・作業場として使っていますので、利息も20%を経費にしています。
なるほど。では住宅ローン控除は80%しか受けないんですね?
ご相談者
え?
え?

併用住宅は、居住用割合によって控除額が減ったり、控除を受けることが出来なくなったりしてしまいます。この度のご相談者さまは、それをご存じなかったようです。

当記事では併用住宅についてローン控除を受けている方、または受けようとしている方への注意喚起として、居住用割合の勘所についてお話します。

居住用割合とは

住宅の延床面積のうち、その持ち主の居住専用スペースが占める割合をいいます。

たとえば、1階の床面積と2階の床面積が同じ2階建て建物があったとしましょう。

1階が店舗、2階が居住スペースだった場合、居住用割合は50%(=1/2)です。

延べ床面積100平米の住宅のうち、6畳間(だいたい10平米)を事務所として使っている場合はどうか。

延床面積に占める事務所スペースの割合が10%(=10/100)なので、居住用割合は90%です。

実際の確定申告書には、次のように面積比率で記載します。

 

住宅ローン控除を受けるときは、居住用割合がめっちゃ重要なんです。

居住用割合の重要ポイント
  • 住宅ローン控除を受けられなくなってしまうことがある。
  • 住宅ローン控除を受けられたとしても、控除額が減ってしまうことがある。

以下、その内容についてご説明します。

重要ポイント1 居住用割合によっては、住宅ローン控除が受けられない

併用住宅の居住用割合が50%未満であった場合には、住宅ローン控除を受けることができません!

アババババ。これはキツイ。

法第四十一条第一項【脚注:住宅ローン控除の条文】に規定する住宅の用に供する家屋で政令で定めるものは、個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋(その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。)とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。
【後略】

たとえば、4階建ての賃貸物件があったとします。すべての階が同じ面積であるものと考えてください。その最上階を自分の居住用スペースとして使っていたとしましょう。

この場合には、居住用割合は25%(=1階/4階)です。50%未満ですので、住宅ローン控除は受けられません。

住宅ローン控除は、最大で400万円(10年間の合計)の減税効果があるビッグな優遇措置です。それが受けられないとなれば、そりゃあもう大打撃でしょう。

かねふくの熟成辛子明太子 760gで換算すると約370セット分であると例えれば、その凄さがより一層お分かりいただけると思います。ただの明太子じゃありません、熟成辛子明太子です。お好みの辛さになるまで熟成できる、木樽入りの高級品ですよ。それが!370セットも!!

すみません。めんたい博士っぽいところを見せたかっただけです。すみません。

どうしても併用住宅にしたい、そんでもって住宅ローン控除も受けたい。

そうご希望であれば、設計の時点から居住用割合が50%を切らないように考慮しなければなりません。

 なお、事業ローンやアパートローンで住宅を取得した場合には、はなっから住宅ローン控除の対象外です。居住用割合とか関係ありませんのであしからず。

重要ポイント2 居住用割合によっては、控除額が減額される

居住用割合が50%以上である場合、住宅ローン控除を受けることはできます。受けることはできるんですが、居住用割合が100%である場合よりも控除額が減ってしまう可能性があるのです。

居住用割合が低くなるほど、控除額も低くなる仕組み

住宅ローン控除は、年末時点のローン残高に1%をかけた金額を上限として減税される制度です。仮にローン残高が3,000万円であれば、その1%である30万円が控除限度額になります。

 

ただしこの計算式、併用住宅の場合にはアレンジが入ります。「ローン残高」と「1%」の間に「居住用割合」が入るのです。

居住用割合が低くなるほど、減税額も低くなる仕組みです。

【前略】
一 当該居住用家屋又は既存住宅のうちにその者の居住の用以外の用に供する部分がある場合には、当該居住用家屋の新築若しくは取得又は当該既存住宅の取得に係る宅借入金等の金額は、当該金額に、これらの家屋の第一項各号に規定する床面積のうちに当該居住の用に供する部分の床面積の占める割合を乗じて計算した金額とする
【後略】

 

ローン残高3,000万円を例にして、居住専用住宅と併用住宅(居住用割合50%)とで、控除額にどれだけ差が出るか、試算しました。

住宅ローン控除は、10年間にわたって受けられる減税措置です。仮にこの差が10年間続けば、減税額も150万円違ってきます。

150万円っていったら、かねふくのお徳用辛子明太子 (切) 3個セットが288セット相当ですよ。明太子を製造する過程で生じた切れ子を詰め込んだ、じつにオトクなこの商品。もちろん味は贈答用と同じ。かねふくの自慢の味を、ご家庭でたっぷり堪能いただけます。ありがとう、かねふく!明太子様バンザイ!!

すみません。行き場を失った明太子愛が暴走してしまいました。すみません。

併用住宅でローン控除を受けるときには、居住用割合を掛けることを忘れてはなりません。もちろん、たくさん減税を受けたいからといって、虚偽の居住用割合を申告してはなりませんよ。

居住用割合が90%以上の場合、100%にしてもいい

ここで朗報です。

居住用割合がおおむね90%以上である場合には、100%であるものとして取り扱ってよいこととされています。

【前略】その者の居住の用に供される部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額がその家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額のおおむね90パーセント以上に相当する面積又は金額であるときは、同項の規定にかかわらず、その家屋の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額の全部その者の居住の用に供する部分の床面積若しくは土地等の面積又は増改築等に要した費用の額に該当するものとして措置法第41条第1項又は第6項の規定を適用することができるものとする。

「おおむね」ってなんだ、曖昧だな。あかねと乱馬の恋模様か!ハッキリさせろ。

と言いたいところですが…少なくとも90%であれば、100%と読み替えて問題ありません。申告書にもそう書いてあります。と、いうことは。自宅のうち業務で使う部分の面積を10%以下に抑えられれば、住宅ローン控除をまるまる100%受けられるということです。

自宅の1室を事務所として使っているフリーランスなどは、この点を意識して事務スペースを決めるべきでしょう。ローン控除を最大限活かすのならば。

まとめ

住宅ローン控除と居住用割合との関係についてお話しました。

自宅の使用・維持にかかるお金の一部を経費にしている場合にも、居住用割合は重要になります。経費を計算するときの事業用割合が居住用割合と整合がとれていないと、経費として認めて貰えない可能性もありますからね。

あー、明太子食べたいなあ。

この記事を書いたひと

伴 洋太郎(ばん ようたろう)
伴 洋太郎(ばん ようたろう)税理士
BANZAI税理士事務所 代表税理士。1級ファイナンシャル・プランニング技能士。1982年6月21日生まれ。個人事業主、フリーランス、小規模法人の税務が得意で、一般の方向けにやさしい解説記事を書けるのが強み。詳しいプロフィールはこちら。
freee認定アドバイザー3つ星
BANZAl税理士事務所
5.0
Based on 17 reviews
powered by Google
Mike ShinodaMike Shinoda
05:50 15 Mar 23
2年ほど前からお世話になってます。ホームページ通りの気さくで、誠実なお人柄です。特にシステム導入に強みがあります。会計ソフトFREEの操作スピードは圧巻。速やかに不整合が修正・自動化されます。また、最新のIT技術の導入にも余念がありません。中小企業のDX推進にも力を発揮されるのでは、と思います。私はいつも単発で、かつ突発です。が、快くご対応いただいています。感謝しかありません。個人的には、勉強熱心、ウィットのあるお人柄、チャレンジ精神をリスペクトしています。これからもよろしくお願いします。
すみかわあやのすみかわあやの
05:48 23 Jan 23
ありがとうございました。会計ソフトの入力がうまく行かず、またデータの不整合などがあり、困っていました。手早く直してくださり助かりました。他に不備がないかもご確認頂けたので、これで安心して確定申告ができます。事前にメールなどでやり取りしてくださり、私の負担なく作業頂けて助かりました。ホームページからも良い方だというお人柄がわかり、頼むことに不安はなかったのですが、そうは言っても会計ソフトというお金が絡む大事な事を依頼するので、お会いするまでは緊張しましたが、zoomのビデオ通話でお話して、優しい話しやすい、そして信頼できる方で安心しました。またよろしくお願いいたしますm(_ _)m
Fumi AFumi A
10:10 07 Jan 23
今後の将来性を考えている時に伴先生にお会いしました。個人事務所を設立するか、法人を設立するか悩んでいましたが、メリット、デメリットを的確に教えて頂き今後の方向性を考えるのに大変助かりました。綺麗な事務所で凄くフランクで話しやすい方だったので、最初は何を話そうかと緊張していましたが、直ぐに解れて和気藹々と悩みを解決出来ました。是非、税務関係で悩まれている方がいましたら、私は伴先生をイチオシいたします。
K TK T
09:30 27 Dec 22
初めての確定申告で分からないことだらけな折り、知人の紹介で相談させて頂きました。会うまではとても緊張していましたが、伴さんの人柄がすごく相談しやすかったです。確定申告のソフトの使い方や間違いを詳しく説明頂き、とても分かりやすかったです!自分で悩んでいた内容がすぐに解決したので、また分からない事があったら真っ先に相談させて頂きます。ありがとうございました!
マハロマハロ
07:05 23 Dec 22
記帳の相談をするのに税理士の方を探していて、ネットで探していてホームページを見てアットホームな感じだったので決めさせて頂きました。担当してくださった税理士の方がとても親切に相談に乗って下さって、とても助かりました。また是非お願いしたいと思います。
岡田祐平岡田祐平
10:10 19 Nov 22
税理をお願いして3期目です。請求書、領収書等はScanSnapで送っておけば処理してくれる。会計ソフト freeeでの説明も分かりやすい。Chatworkでの普段のやり取りもレスポンスが早い。ITに強い税理士さんで、私にはすごく合っています。
名城真彦名城真彦
04:35 12 Nov 22
今期からBANZAl税理士事務所さんにお世話になっています。税理士さんに顧問をお願いするのは初めてで、他にも何社か税理士さんを検討したのですが、代表の伴さんの誠実な人柄に惹かれてこちらにお願いすることにしました。あとネットに強いところも決め手でした。いつも親身にご対応いただいていまして安心してやりとりができています。ちょっとした質問も気兼ねなくお応えいただいていてとても助かっています。
js_loader
pagetop
MENU CLOSE
https://ban-tax.com