自分や配偶者が不動産を売却したときは配偶者控除が受けられない場合があります。

税理士の伴 洋太郎(ばん ようたろう)@ban_tax240です。

不動産を売却したときには、多額の収入が生じますね。そんなときには配偶者控除を受けられないことがあります。

年末調整や確定申告のときに配偶者控除が受けられないと、約5万円から約20万円ほど税の負担が増えてしまうことも。こりゃあイタい。

先日、商工会議所で確定申告書のチェックを依頼された個人事業主様も、それに該当しておられました。

ご相談者
今年は土地の売却をしとるもんで、いつもと勝手がちがうだらぁ?ほいだもんで見てもらいたいだけんどが。
お、ご自身で申告書を作られたんですね。拝見しまーす!
不動産の譲渡所得1,000万円超えとるね。こりゃアレだけど…あちゃー、やっぱりやっちゃってるか。
お父さん、残念なお知らせが…。
ご相談者
なんだん?
今年は配偶者控除、できないです。
ご相談者
えぇ!家内は専業主婦で無収入だもん。去年とおんなじでやっとるだよ!?

昨年までと配偶者の状況が変わって無ければ、例年通り控除を受けられると思っちゃいますよね。そりゃそうです。

当記事では、ご自身のみならず、配偶者が売ったときも含めて配偶者控除が受けられなくなってしまうパターンを紹介します。

【フローチャート】配偶者控除を受けるための条件

配偶者控除には2つの所得制限がある

配偶者控除を受けるにあたっては、民法上の婚姻関係があること、生計を一にする配偶者であること、などといった条件の他に、所得金額による制限があります

控除対象配偶者とは、その年の12月31日の現況で、次の四つの要件のすべてに当てはまる人です。
 なお、平成30年分以後は、控除を受ける納税者本人の合計所得金額が1,000万円を超える場合は、配偶者控除は受けられません。
(1) 民法の規定による配偶者であること(内縁関係の人は該当しません。)。
(2) 納税者と生計を一にしていること。
(3) 年間の合計所得金額が38万円以下であること。
 (給与のみの場合は給与収入が103万円以下)
(4) 青色申告者の事業専従者としてその年を通じて一度も給与の支払を受けていないこと又は白色申告者の事業専従者でないこと。
(1) 控除を受ける納税者本人のその年における合計所得金額が1,000万円以下であること。
(2) 配偶者が、次の四つの要件すべてに当てはまること。
【中略】
ニ 年間の合計所得金額が38万円超123万円以下であること。

そのうち所得金額による制限について、フローチャートであらわしました。

不動産を売ったことによって配偶者控除が使えないのは、次の2ヶ所で引っかかってしまうパターンです。

不動産の売却で配偶者控除が使えなくなる2パターン
  1. 不動産の売却によって
    本人の合計所得金額が1,000万円を超えた
  2. 不動産の売却によって
    配偶者の合計所得金額が123万円を超えた

ところで、合計所得金額ってなんだ?

合計所得金額とは

合計所得金額っていうのは、給与収入や年金収入、株の配当収入などなど、ある人の1年間のあらゆる収入源から導かれる所得金額の合計額を言います。

「合計所得金額」とは、純損失、雑損失、居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失、特定居住用財産の譲渡損失、上場株式等に係る譲渡損失、特定投資株式に係る譲渡損失及び先物取引の差金等決済に係る損失の繰越控除を適用する前の総所得金額、特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額、株式等に係る譲渡所得等の金額、上場株式等の配当所得等(上場株式等に係る譲渡損失との損益通算後の金額)、先物取引に係る雑所得等の金額、山林所得金額、退職所得金額の合計額をいいます。

不動産の売却を行った場合には、土地や建物を売った金額から取得費、譲渡費用を差し引いて計算した金額を、合計金額に含めます。

例えば土地を2,000万円で売却したとしましょう。

 

2,000万円から、買ったときの金額(不明であるものとし、売った金額の5%で計算します)と譲渡費用(仲介手数料など計100万円)を差し引くと、1,800万円が残ります。

この金額を、給与所得などと合算して合計所得金額を求めます。土地を売ると、その年だけ合計所得金額が極端に増える結果になるわけです。

特別控除前の分離課税の長(短)期譲渡所得の金額』とあるとおり、マイホームを売ったときの特例などは、合計所得金額を計算するときには考慮してもらえません。残念!

配偶者控除NGパターン1 自分自身が不動産を売ったとき

税制改正によって、2018年以降の年末調整や確定申告では、本人の合計所得金額が1,000万円を超えますと、配偶者控除を受けられなくなりました。

2017年までは配偶者の合計所得金額にだけ制限があったのですが、加えて本人の合計所得金額にも制限が設けられることとなったのです。

冒頭のエピソードはまさに、このパターンによる例でした。

三十三の二 控除対象配偶者 同一生計配偶者のうち、合計所得金額が千万円以下である居住者の配偶者をいう。

1,000万円というとだいぶ余裕があるようですが、平均的日本人男性の給与所得が370万円(平成32年からは380万円)であることを考慮すると※、余裕綽々といったわけにはいきません。平成29年分民間給与実態統計調査結果より、2017年分の男性の平均給与支給額530万円を参考に計算。2020年からは給与所得控除が一律10万円減る予定。

不動産の売却でまとまった収入があると、わりと簡単に制限1,000万円を超えがちです。

配偶者控除NGパターン2 配偶者が不動産を売ったとき

配偶者控除は、自身の配偶者の合計所得金額が38万円以下のときにだけ受けられる減税措置です。

「103万円の壁」といった表現を聞かれた方も多いことでしょう。アレは「配偶者に103万円を超える給与収入があると、合計所得金額が38万円を超えるため配偶者控除を受けられなくなる。」という、配偶者控除を受けられる・受けられないの境界線を一言で表したものです。

三十三 同一生計配偶者 居住者の配偶者でその居住者と生計を一にするもの(第五十七条第一項(事業に専従する親族がある場合の必要経費の特例等)に規定する青色事業専従者に該当するもので同項に規定する給与の支払を受けるもの及び同条第三項に規定する事業専従者に該当するもの(第三十三号の四において「青色事業専従者等」という。)を除く。)のうち、合計所得金額が三十八万円以下である者をいう。

本人に課せられた合計所得金額の制限(1,000万円)に比べると、配偶者の所得制限(38万円)は金額がかなり低いですよね。不動産の売却を行うと、あっという間に制限を超えてしまいます。

ちなみに。

配偶者の合計所得金額が38万円を超えたとしても、いきなり減税効果が0になるわけではありません。別途「配偶者特別控除」という減税措置がありまして、合計所得金額が123万円以下の金額であれば、減税措置が受けられます。満額ではないですけどね。

 配偶者に38万円を超える所得があるため配偶者控除の適用が受けられないときでも、配偶者の所得金額に応じて、一定の金額の所得控除が受けられる場合があります。これを配偶者特別控除といいます。
 なお、配偶者特別控除は夫婦の間で互いに受けることはできません。

とはいえ不動産売却のような大きな収入が生じた際に、38万円から123万円の枠にうまい具合に収まることって、珍しいんじゃないかなと思います。

まとめ

不動産を売却したときに気をつけたい配偶者控除についてお伝えしました。

動くお金の額は多くなりがちで、税負担に与える影響も大きいのが不動産売買です。

それでいて、人生で一度や二度しかないないものですよね、不動産売買。ふつうは。だから「不意に」「予期せず」税負担が増えてしまうのが怖いところです。

不動産の譲渡を予定されている方は、ぜひぜひ税理士に相談なさって下さい。

この記事を書いたひと

伴 洋太郎(ばん ようたろう)
伴 洋太郎(ばん ようたろう)税理士
税理士・1級FP。個人事業主や中小法人の税金のお悩みを解決したり、会計処理・税務申告の代行をやったりしています。 freeeが超得意で導入支援の実績多数。一般の方向けのやさしい税務解説記事を書けるのが強みです。詳しいプロフィールはこちら。
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y uy u
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N沙紀N沙紀
06:44 22 Feb 24
確定申告の修正申告の方法について、単発相談にて相談させていただきました。個人事業主になったばかり、税のことは素人ですので、大まかなやり方ではなく、どこに、どの数字を入れれば良いのか、手取り足取り教えていただきたいと思ってお願いしました。国税庁の修正申告ページとfreeeの画面を共有しながら、一緒に作成できましたのでとても簡単に完了することができました。BANZAIさんにお願いする前は、自力でインターネットで調べながらやったり(その申告も間違えていて税務署から再度提出を求められていました)、他社で税理士さんがチャットで対応してくださるサービスも使ってみましたが解決できず……とても困っていたので本当に助かりました!ものの1時間ほどで解決して、本当に肩の荷がおりました。ありがたいです。税理士さんは年間の顧問契約を結んでお願いするという方法が主流で、契約費も高くなってしまうのですが、私のように困った時だけお願いしたい、基本的なことは自分で会計ソフトを使ってやれるという方にはぜひおすすめしたいです。時間制ということもあり、無駄な時間をかけず、できるだけ短時間で終わらせようと一緒に頑張ってくださったことにもとても感動しました。またよろしくお願いいたします!
稲葉嵩広稲葉嵩広
07:30 19 Feb 24
役員報酬の適正金額や税法上のアドバイスをお願いいたしました。すぐに参考になる回答を頂き、安心して経理に取り組む事ができそうです。また、オンラインで気軽にご相談できたのも良かったです。機会があれば再度利用させて頂きたいと思います。
門野弘子門野弘子
06:36 18 Feb 24
単発での確定申告の相談のために利用させていただきました。丁寧に対応していただいて助かりました。
KEROKERO
09:45 17 Feb 24
単発でお願いしましたが、費用対効果ありすぎでこんな金額で大丈夫か心配な程です。freeeを使用している方でお困りごとがある方おすすめです。もちろんそれ以外の方にも。確定申告が始まり、大変忙しい時期にも関わらず急な依頼に迅速に対応して頂き大変助かりました。zoomでの面談でお願いしましたが、画面からも人柄が伺える程、優しく丁寧に対応して頂きました。専門用語や、知ってて当たり前もなく、なんでも聞きやすく、相談しやすいうえ、アドバイスも沢山頂けました。freeeの扱いも大変慣れており、freee使用開始時から相談していれば良かったと後悔です。「webで依頼し、zoomで面談」今からは、banzai税理士事務所さんのような形態が主流になって行くのではないかと思います。今後も、絶対お願いしようと決めました。ホームページも大変良いので気になる方はご覧になる事をお勧めいたします。
YRYR
06:50 14 Feb 24
単発相談でご相談させて頂きました。決算を控えており、ネットで「単発相談 税理士」と検索した際にいくつかホームページがヒットしましたが、記載内容の丁寧さとわかりやすさ、ホームページの綺麗さからBANZAI税理士事務所さんにお願いする事を決めました。単発相談自体が初めてで緊張と不安がありましたが、いざお打ち合わせが始まってみるととても話しやすい方で、相談事にも親身になってご相談に乗っていただき、BANZAI税理士事務所さんにご相談して良かったと思いました!また、ご相談させて頂きます。
k kk k
15:21 10 Feb 24
父の相続で初めてお願いしましたが、丁寧で迅速な対応で安心してお任せできました。今後は確定申告をお願いしたいと思っています!
早津有惟早津有惟
05:21 09 Feb 24
スポット相談にてお世話になりました。個人事業主として初めての確定申告にあたり、不安な部分の多くを解決して頂きました。話しやすい人柄で、相談はとてもスムーズでした。会計ソフトの見方・使い方から、請求書の内容など細かな事まで丁寧に教えてくださり、非常に助かりました。また困ったことがあった際にはぜひご相談したいと思います。ありがとうございました。
saka takasaka taka
15:39 08 Feb 24
父が急遽亡くなり相続のためお願いすることになりました。伴先生がお人柄が良く、相談しやすいため、無知な私からの質問にも親身になって答えていただき、心から感謝しております。
marinomarino
05:54 07 Feb 24
3回目の確定申告に当たり誤りがあったので、初めて単発相談を受けさせていただきました。税理士さんのお人柄がよく安心して色々と聞くことができました。親切にまた分かりやすくご説明いただき、ありがとうございました。不明点が出ましたらまたお願いしたいと思います。
武藤保貴武藤保貴
07:46 06 Feb 24
法人の税金・在庫関連について単発相談をしましたが、丁寧でとてもわかりやすい回答をいただきました。また何かあれば相談をしたいと思います。
Tomofumi NakamuraTomofumi Nakamura
04:46 29 Sep 23
今年から確定申告が必要になり、スポットで相談させていただきました。何も分からない中、丁寧に一つずつ教えてくださいました。さらに、freeeの使い方にも詳しく、どのように設定すれば入力がスムーズになるかまで教えていただき、大変助かりました。年度末にもう一度、相談させていただきたいと思います。
小枝。小枝。
04:57 01 Sep 23
数か月前より顧問契約でお世話になっております。とても柔和な方で、こちらにわからないことがあってもその都度丁寧に教えてくださりました。初回は相談する際に緊張していたのですが、事務所の雰囲気も税理士さんの人柄も良かったため、その後は気苦労なくお話しすることができました。信頼できる税理士さんだと感じています。求められた資料の提出以外の手間ややり取りもなく、とても快適です。
H SH S
12:41 14 Aug 23
スポット相談でお世話になりました。メインでお聞きしたかったインボイス制度への対応についてと、その他用意しておいた細々とした質問に、1時間という短い時間でアドバイスをいただきとても助かりました。また疑問が出てきた時や確定申告のチェックの際にお願いできたらと思っています。
z_- nz_- n
14:08 08 Aug 23
事業主の経理事務をしていますが、初めての相談に伺いました。インボイスを始まるにあたり、今回税理士さん自体も訪ねるのも初めての中、こちらの不安を聞いて頂きながら、御解答頂けました。正直なお話…税理士という職業の方に対して抵抗はある中での相談、今回の税理士の先生に対しては色々と払拭して頂けました。本当に有難うございます。自身で確定申告を実施する為に、今後は単発相談という形でお伺いすると思います。その節は宜しくお願い致します。
s大s大
06:37 10 Jul 23
法人・個人共にお世話になってます。丁寧で親切な対応は、伴さんの人柄にもお顔にも現れていますね。私の周りの方々の助けにもなって頂いているそうでありがとうございます😊新しい情報やITにも強く、頼りになります。ぜひこれからも一緒にお願いしますね^_^
すずきゆきこすずきゆきこ
08:12 29 Jun 23
長年お世話になっていますが、いつもじっくりとこちらの要望をヒアリングして親切に対応してくれるので助かっています。簡単な手続きの場合は詳しく説明の上「自分でやると費用を安くできますよ」と案内してくれて良心的です。忘れた頃に市から届く納税額の通知書なども、わかりにくい部分について問い合わせると快く解説して頂けてとても心強いです。家族で複数名の手続きをお願いしていますが身内であってもお金のことは個々のプライバシーなので、それぞれに細やかに対応してもらえるのもとてもありがたいです。私のような税金のことがさっぱりわからない素人にも気さくに教えてくれるし、年配者にも優しくこまめに連絡を取ったり丁寧に接してくれるのでみんなで頼りにしています。初めて税理士さんに依頼する方にも安心してオススメできます!
oolong choolong ch
07:10 20 Jun 23
とても親切に丁寧に対応してくださいました。わからないことも細かく説明してくださりとても良かったです。
T nknT nkn
04:29 05 Jun 23
今回、法人の確定申告でお世話になりました。分からない事について的確、簡潔にアドバイスをしてくださりました。freeeの入力は、一般的な会計ソフトと違うため使いづらいという声もありますが、freee認定アドバイザーExpartの伴さんのアドバイスは、とても分かりやすいです。税の事、ITの事双方に精通した税理士であり親身になって相談に乗っていただけます。税の事以外にも、最新のトピックやまちづくりの事などアンテナの感度も高く、勉強熱心な人柄に好感が持てます。
鈴木圭鈴木圭
05:56 25 May 23
起業当初からお世話になっております。特に税金に関しての知識が豊富で、何より、提案力にいつも助かっております。いくつもの金額シミュレーションをしてくれて最適解を導いてくれます。また、チャットやzoomで相談できるというのもメリットだと感じております。個人な感想としては、税理士さんは先生という感じが強くて、なかなか気軽に相談という訳にはいかないと思っていましたが、伴さんの人当たりの良さにびっくりしました!おすすめです!
mm yymm yy
04:13 26 Mar 23
遠方からオンラインにて、スポット相談をお願いしました。自己判断での確定申告に不安を覚え、見て頂いたのですがとても親身になって一から教えてくださいました。来年は少し自信を持って提出できそうです。オンラインで気軽に相談できるので、場所にこだわらずよい税理士事務所さんにお願いできるのはとてもいいと思いました。HPにもどのような相談に乗って頂けるのか具体例が書いてあるので安心できます。大変助かりました、またどうぞよろしくお願い致します。
Keisuke KizukiKeisuke Kizuki
02:26 20 Mar 23
個人事業を法人化するべきかどうか、スポット相談させていただきました。とても気さくで話しやすく、わかりやすい言葉で説明していただき、また専門家ならではの視点がとても参考になりました。ありがとうございました。
Mike ShinodaMike Shinoda
05:50 15 Mar 23
2年ほど前からお世話になってます。ホームページ通りの気さくで、誠実なお人柄です。特にシステム導入に強みがあります。会計ソフトFREEの操作スピードは圧巻。速やかに不整合が修正・自動化されます。また、最新のIT技術の導入にも余念がありません。中小企業のDX推進にも力を発揮されるのでは、と思います。私はいつも単発で、かつ突発です。が、快くご対応いただいています。感謝しかありません。個人的には、勉強熱心、ウィットのあるお人柄、チャレンジ精神をリスペクトしています。これからもよろしくお願いします。
ki kiki ki
12:58 27 Jan 23
IT系の得意な税理士さん!!会計ソフトフリーを使用して確定申告をするのにお願いしました。以前は手入力で大変だったのでこちらにお願いしてから負担がかなり減りました。丁寧で親切な方です(^^)税務作業以外の相談では経営の事でも人と違う新しい発想の持ち主の方だなぁと、今からの時代にとてもあった税理士さんだと思います。今後もお世話になるかと思います。よろしくお願い致します!
すみかわあやのすみかわあやの
05:48 23 Jan 23
ありがとうございました。会計ソフトの入力がうまく行かず、またデータの不整合などがあり、困っていました。手早く直してくださり助かりました。他に不備がないかもご確認頂けたので、これで安心して確定申告ができます。事前にメールなどでやり取りしてくださり、私の負担なく作業頂けて助かりました。ホームページからも良い方だというお人柄がわかり、頼むことに不安はなかったのですが、そうは言っても会計ソフトというお金が絡む大事な事を依頼するので、お会いするまでは緊張しましたが、zoomのビデオ通話でお話して、優しい話しやすい、そして信頼できる方で安心しました。またよろしくお願いいたしますm(_ _)m
Fumi AFumi A
10:10 07 Jan 23
今後の将来性を考えている時に伴先生にお会いしました。個人事務所を設立するか、法人を設立するか悩んでいましたが、メリット、デメリットを的確に教えて頂き今後の方向性を考えるのに大変助かりました。綺麗な事務所で凄くフランクで話しやすい方だったので、最初は何を話そうかと緊張していましたが、直ぐに解れて和気藹々と悩みを解決出来ました。是非、税務関係で悩まれている方がいましたら、私は伴先生をイチオシいたします。
K TK T
09:30 27 Dec 22
初めての確定申告で分からないことだらけな折り、知人の紹介で相談させて頂きました。会うまではとても緊張していましたが、伴さんの人柄がすごく相談しやすかったです。確定申告のソフトの使い方や間違いを詳しく説明頂き、とても分かりやすかったです!自分で悩んでいた内容がすぐに解決したので、また分からない事があったら真っ先に相談させて頂きます。ありがとうございました!
マハロマハロ
07:05 23 Dec 22
記帳の相談をするのに税理士の方を探していて、ネットで探していてホームページを見てアットホームな感じだったので決めさせて頂きました。担当してくださった税理士の方がとても親切に相談に乗って下さって、とても助かりました。また是非お願いしたいと思います。
岡田祐平岡田祐平
10:10 19 Nov 22
税理をお願いして3期目です。請求書、領収書等はScanSnapで送っておけば処理してくれる。会計ソフト freeeでの説明も分かりやすい。Chatworkでの普段のやり取りもレスポンスが早い。ITに強い税理士さんで、私にはすごく合っています。
名城真彦名城真彦
04:35 12 Nov 22
今期からBANZAl税理士事務所さんにお世話になっています。税理士さんに顧問をお願いするのは初めてで、他にも何社か税理士さんを検討したのですが、代表の伴さんの誠実な人柄に惹かれてこちらにお願いすることにしました。あとネットに強いところも決め手でした。いつも親身にご対応いただいていまして安心してやりとりができています。ちょっとした質問も気兼ねなくお応えいただいていてとても助かっています。
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