マイホームを売ったときのスーパー特例『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケースをご紹介

税理士の伴@ban_tax240です。   お金が動くところには税金がかかります。 土地や建物を売ったときも例外ではありません。 Myhome     ところがどっこい。 マイホームを売ったときには税金がかからなくなる特例があるんです。   Myhome2   今回は 知らないとめっちゃ損する! マイホームを売ったときのスーパー特例『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケース についてお話します。  

どんな特例?

 

特例を使わないとどうなるか

土地建物を売ったときの税金は、次のとおり計算します。   【売却代金ー取得費ー譲渡費用(=譲渡所得)】✕税率 Myhome3   具体的な金額で説明します。 Myhome4   譲渡所得というのは、ざっくりいうと「利益」のことです。 この金額に対して、一定割合で税金がかかるわけです。

特例を使うとどうなるか

 

3,000万円の特別控除

上記の例でマイホームの3,000万円控除特例を使うと、計算式が次のように変わります。 Myhome5   特例を使わない場合との違いは、特別控除と言われるものの有無です。   マイホーム特例は、利益から最大3,000万円を引くことが出来るという制度です。 つまり、利益が3,000万円以下であれば税金がかからないということです。   特別控除がなかった場合の税金600万円がゼロになるんですよ。 すごくないですか?  

軽減税率

もう一つ特例があります。 それは、売ったマイホームが10年を越えて住んでいたものである場合に使える軽減税率です。   利益の金額が3,000万円を越えてしまった場合、税金が発生します。 10年を越えて住んでいた場合には、このときに使われる税率が低くなるのです。   Myhome6   なお、3,000万円を引いた後の利益が6,000万円を超える場合には、計算方法が変わります。    

どんな場合に使える特例か

具体的には、次のような不動産を売った場合に使うことが出来る特例です。
  1. 現に居住している不動産
  2. 以前居住していた不動産(居住しなくなってから3年以内)
  3. 災害などで滅失した居住用の不動産(居住しなくなってから3年以内)
  4. 住んでいた住宅を取り壊した後の土地(取り壊しから1年以内)
  なお、次のような不動産には適用されません。
  1. この特例を利用することだけを目的として入居した家屋
  2. 一時的な目的で入居した家屋(新築期間中だけの仮住まいなど)
  3. 趣味や娯楽のために所有する家屋(別荘など)
 

注意点

 

確定申告が必要です

この特例は、税務署に対して「売ったのはマイホームだよ」と宣言しなければ使えません。 その宣言は、売った年の翌年3月15日までに確定申告書を税務署に提出することにより行います。   黙ってても勝手に特例が使えるわけではありませんので、ご注意を。  

夫婦間、親子間などの売買は特例ナシ

この特例は、他人同士での売買を基本にしています。 したがって、次のような間柄での売買には適用がされません
  • 夫婦間
  • 親子間
  • 生計を一にする親族(祖父母、孫、兄弟、おじおば など)間
  • 売った後に、売った家で同居する親族間
  • 同族会社とそのオーナー間
   

まとめ

マイホームを売ったときのスーパー特例 『3,000万円特別控除』が使えるケース、使えないケースをご紹介しました。   特例を使うつもりで売ったのに、実は特例が使えないケースだった! なんてことでは目も当てられません。   売買契約の前に税理士や税務署へ相談しておくことをオススメします!

この記事を書いたひと

伴 洋太郎(ばん ようたろう)
伴 洋太郎(ばん ようたろう)税理士
税理士・1級FP。個人事業主や中小法人の税金のお悩みを解決したり、会計処理・税務申告の代行をやったりしています。 freeeが超得意で導入支援の実績多数。一般の方向けのやさしい税務解説記事を書けるのが強みです。詳しいプロフィールはこちら。
記事執筆・監修実績はこちら。
freee認定アドバイザー3つ星
BANZAl税理士事務所
5.0
Based on 32 reviews
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Tomofumi NakamuraTomofumi Nakamura
04:46 29 Sep 23
今年から確定申告が必要になり、スポットで相談させていただきました。何も分からない中、丁寧に一つずつ教えてくださいました。さらに、freeeの使い方にも詳しく、どのように設定すれば入力がスムーズになるかまで教えていただき、大変助かりました。年度末にもう一度、相談させていただきたいと思います。
小枝。小枝。
04:57 01 Sep 23
数か月前より顧問契約でお世話になっております。とても柔和な方で、こちらにわからないことがあってもその都度丁寧に教えてくださりました。初回は相談する際に緊張していたのですが、事務所の雰囲気も税理士さんの人柄も良かったため、その後は気苦労なくお話しすることができました。信頼できる税理士さんだと感じています。求められた資料の提出以外の手間ややり取りもなく、とても快適です。
H SH S
12:41 14 Aug 23
スポット相談でお世話になりました。メインでお聞きしたかったインボイス制度への対応についてと、その他用意しておいた細々とした質問に、1時間という短い時間でアドバイスをいただきとても助かりました。また疑問が出てきた時や確定申告のチェックの際にお願いできたらと思っています。
z_- nz_- n
14:08 08 Aug 23
事業主の経理事務をしていますが、初めての相談に伺いました。インボイスを始まるにあたり、今回税理士さん自体も訪ねるのも初めての中、こちらの不安を聞いて頂きながら、御解答頂けました。正直なお話…税理士という職業の方に対して抵抗はある中での相談、今回の税理士の先生に対しては色々と払拭して頂けました。本当に有難うございます。自身で確定申告を実施する為に、今後は単発相談という形でお伺いすると思います。その節は宜しくお願い致します。
s大s大
06:37 10 Jul 23
法人・個人共にお世話になってます。丁寧で親切な対応は、伴さんの人柄にもお顔にも現れていますね。私の周りの方々の助けにもなって頂いているそうでありがとうございます😊新しい情報やITにも強く、頼りになります。ぜひこれからも一緒にお願いしますね^_^
すずきゆきこすずきゆきこ
08:12 29 Jun 23
長年お世話になっていますが、いつもじっくりとこちらの要望をヒアリングして親切に対応してくれるので助かっています。簡単な手続きの場合は詳しく説明の上「自分でやると費用を安くできますよ」と案内してくれて良心的です。忘れた頃に市から届く納税額の通知書なども、わかりにくい部分について問い合わせると快く解説して頂けてとても心強いです。家族で複数名の手続きをお願いしていますが身内であってもお金のことは個々のプライバシーなので、それぞれに細やかに対応してもらえるのもとてもありがたいです。私のような税金のことがさっぱりわからない素人にも気さくに教えてくれるし、年配者にも優しくこまめに連絡を取ったり丁寧に接してくれるのでみんなで頼りにしています。初めて税理士さんに依頼する方にも安心してオススメできます!
oolong choolong ch
07:10 20 Jun 23
とても親切に丁寧に対応してくださいました。わからないことも細かく説明してくださりとても良かったです。
T nknT nkn
04:29 05 Jun 23
今回、法人の確定申告でお世話になりました。分からない事について的確、簡潔にアドバイスをしてくださりました。freeeの入力は、一般的な会計ソフトと違うため使いづらいという声もありますが、freee認定アドバイザーExpartの伴さんのアドバイスは、とても分かりやすいです。税の事、ITの事双方に精通した税理士であり親身になって相談に乗っていただけます。税の事以外にも、最新のトピックやまちづくりの事などアンテナの感度も高く、勉強熱心な人柄に好感が持てます。
鈴木圭鈴木圭
05:56 25 May 23
起業当初からお世話になっております。特に税金に関しての知識が豊富で、何より、提案力にいつも助かっております。いくつもの金額シミュレーションをしてくれて最適解を導いてくれます。また、チャットやzoomで相談できるというのもメリットだと感じております。個人な感想としては、税理士さんは先生という感じが強くて、なかなか気軽に相談という訳にはいかないと思っていましたが、伴さんの人当たりの良さにびっくりしました!おすすめです!
mm yymm yy
04:13 26 Mar 23
遠方からオンラインにて、スポット相談をお願いしました。自己判断での確定申告に不安を覚え、見て頂いたのですがとても親身になって一から教えてくださいました。来年は少し自信を持って提出できそうです。オンラインで気軽に相談できるので、場所にこだわらずよい税理士事務所さんにお願いできるのはとてもいいと思いました。HPにもどのような相談に乗って頂けるのか具体例が書いてあるので安心できます。大変助かりました、またどうぞよろしくお願い致します。
Keisuke KizukiKeisuke Kizuki
02:26 20 Mar 23
個人事業を法人化するべきかどうか、スポット相談させていただきました。とても気さくで話しやすく、わかりやすい言葉で説明していただき、また専門家ならではの視点がとても参考になりました。ありがとうございました。
Mike ShinodaMike Shinoda
05:50 15 Mar 23
2年ほど前からお世話になってます。ホームページ通りの気さくで、誠実なお人柄です。特にシステム導入に強みがあります。会計ソフトFREEの操作スピードは圧巻。速やかに不整合が修正・自動化されます。また、最新のIT技術の導入にも余念がありません。中小企業のDX推進にも力を発揮されるのでは、と思います。私はいつも単発で、かつ突発です。が、快くご対応いただいています。感謝しかありません。個人的には、勉強熱心、ウィットのあるお人柄、チャレンジ精神をリスペクトしています。これからもよろしくお願いします。
ki kiki ki
12:58 27 Jan 23
IT系の得意な税理士さん!!会計ソフトフリーを使用して確定申告をするのにお願いしました。以前は手入力で大変だったのでこちらにお願いしてから負担がかなり減りました。丁寧で親切な方です(^^)税務作業以外の相談では経営の事でも人と違う新しい発想の持ち主の方だなぁと、今からの時代にとてもあった税理士さんだと思います。今後もお世話になるかと思います。よろしくお願い致します!
すみかわあやのすみかわあやの
05:48 23 Jan 23
ありがとうございました。会計ソフトの入力がうまく行かず、またデータの不整合などがあり、困っていました。手早く直してくださり助かりました。他に不備がないかもご確認頂けたので、これで安心して確定申告ができます。事前にメールなどでやり取りしてくださり、私の負担なく作業頂けて助かりました。ホームページからも良い方だというお人柄がわかり、頼むことに不安はなかったのですが、そうは言っても会計ソフトというお金が絡む大事な事を依頼するので、お会いするまでは緊張しましたが、zoomのビデオ通話でお話して、優しい話しやすい、そして信頼できる方で安心しました。またよろしくお願いいたしますm(_ _)m
Fumi AFumi A
10:10 07 Jan 23
今後の将来性を考えている時に伴先生にお会いしました。個人事務所を設立するか、法人を設立するか悩んでいましたが、メリット、デメリットを的確に教えて頂き今後の方向性を考えるのに大変助かりました。綺麗な事務所で凄くフランクで話しやすい方だったので、最初は何を話そうかと緊張していましたが、直ぐに解れて和気藹々と悩みを解決出来ました。是非、税務関係で悩まれている方がいましたら、私は伴先生をイチオシいたします。
K TK T
09:30 27 Dec 22
初めての確定申告で分からないことだらけな折り、知人の紹介で相談させて頂きました。会うまではとても緊張していましたが、伴さんの人柄がすごく相談しやすかったです。確定申告のソフトの使い方や間違いを詳しく説明頂き、とても分かりやすかったです!自分で悩んでいた内容がすぐに解決したので、また分からない事があったら真っ先に相談させて頂きます。ありがとうございました!
マハロマハロ
07:05 23 Dec 22
記帳の相談をするのに税理士の方を探していて、ネットで探していてホームページを見てアットホームな感じだったので決めさせて頂きました。担当してくださった税理士の方がとても親切に相談に乗って下さって、とても助かりました。また是非お願いしたいと思います。
岡田祐平岡田祐平
10:10 19 Nov 22
税理をお願いして3期目です。請求書、領収書等はScanSnapで送っておけば処理してくれる。会計ソフト freeeでの説明も分かりやすい。Chatworkでの普段のやり取りもレスポンスが早い。ITに強い税理士さんで、私にはすごく合っています。
名城真彦名城真彦
04:35 12 Nov 22
今期からBANZAl税理士事務所さんにお世話になっています。税理士さんに顧問をお願いするのは初めてで、他にも何社か税理士さんを検討したのですが、代表の伴さんの誠実な人柄に惹かれてこちらにお願いすることにしました。あとネットに強いところも決め手でした。いつも親身にご対応いただいていまして安心してやりとりができています。ちょっとした質問も気兼ねなくお応えいただいていてとても助かっています。
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