基本情報
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| エリア | 西尾市 |
| ご相談者の属性 | 被相続人の奥様（70代女性） |
補足：被相続人はご主人。相続人は奥様とお子様3名の計4名。窓口は奥様。財産は主に奥様とご長男が取得。
事例の概要
西尾市にお住まいだったお父様の相続で、賃貸マンション・農地・自宅を含む遺産（約1億4,000万円）の申告が必要になったご家族からのご相談事例です。土地を一筆ずつ精査し、マンション敷地に「地積規模の大きな宅地の評価」「貸家建付地」評価を、自宅敷地に小規模宅地等の特例を適用。さらにセットバック補正・不整形地補正も拾い上げ、合計で約2,900万円超の評価減を実現しました。配偶者の税額軽減や生命保険の非課税枠も活用し、書面添付制度を利用して申告期限内に申告を完了しました。
ご相談のきっかけ
ご主人を亡くされた奥様からのご相談でした。ご自宅や農地に加えて賃貸マンションも所有されており、財産の種類が多く金額も大きいことから、「何から手をつけていいのか分からない」「申告期限に間に合うのか不安」という状態でいらっしゃいました。
賃貸物件には金融機関からの借入金（ローン）や入居者からの預り敷金もあり、評価や債務の扱いも複雑です。ご家族だけで対応するのは難しいと感じられていたところ、ご親族からのご紹介で当事務所にご相談くださいました。ご紹介くださった方は以前から代表税理士・伴と面識があり、その人柄を見込んでのご紹介だったとのことです。
ご相談のポイントと対応
この相続には、評価の難しい土地が複数含まれていました。土地は一筆ずつ現況を確認し、適用できる評価減を一つひとつ丁寧に拾い上げました。
- 賃貸マンションの敷地（500㎡超）が広く、評価方法の判断が必要だった。
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件（地区区分・面積等）をチェックシートで確認のうえ適用し、規模格差補正率による減額を行った。さらに賃貸中であることから「貸家建付地」として評価し、借地権割合・借家権割合・賃貸割合（入居状況）を反映。路線価による単純評価から大きく評価額を引き下げた。 - 自宅の敷地について、相続人の居住状況を踏まえた特例適用を検討した。
「小規模宅地等の特例（特定居住用宅地等）」を適用し、330㎡までの部分について80％の評価減を実現。 - 前面道路が狭く、建て替え時に敷地の一部を後退（セットバック）しなければならない宅地があった。
「セットバックを必要とする宅地」として、後退が必要な部分について評価を減額（複数の宅地で適用）。 - 自宅敷地が長方形でなく、いびつな形状だった。
「不整形地補正」を適用し、土地の使いにくさを評価に反映。 - 農地（田・畑）が複数筆あり、それぞれ評価方法が異なった。
一筆ごとに現況を確認し、適正な評価方法（倍率方式等）で評価。 - 賃貸経営に伴う借入金・預り敷金・未払いの諸経費があった。
金融機関からの借入金、入居者からの預り敷金、医療費・公租公課等の未払金を漏れなく債務控除に反映。 - 配偶者（奥様）が財産の一部を取得した。
「配偶者の税額軽減」を適用し、奥様の税負担を大きく軽減。 - 生命保険金があった。
「500万円×法定相続人の数」の非課税枠を適用し、受け取った保険金を全額非課税に。 - 遺産分割にあたり、相続人間の取得バランスを調整する必要があった。
一部を代償分割とする分割案を提示し、相続人全員が納得する形で協議をまとめた。 - 書面添付制度を利用して申告。
税理士法第33条の2に基づく書面（および第30条の書面）を添付し、申告内容の根拠を明確にしたうえで提出した。 - 賃貸経営をされていたため、相続税の申告だけでは終わらなかった。
亡くなったご主人については、その年の1月1日から亡くなる日までの所得を申告する「準確定申告」が必要。当事務所で対応した。
また、マンションを引き継がれた相続人の方の、翌年以降の不動産所得の確定申告も継続して当事務所で対応。相続後の申告までを一貫してサポートしている。 - これまで白色申告だった不動産所得について、青色申告に切り替えた。
相続を機に青色申告へ変更する手続きを行い、青色申告特別控除（最大65万円）を新たに適用。相続税の申告で終わらせず、引き継いだ後の毎年の所得税・住民税の負担も軽減できるようにした。
対応した結果
- 賃貸マンション敷地について、地積規模の大きな宅地の評価と貸家建付地評価により、約1,560万円の評価減を実現（路線価による単純評価 約5,170万円 → 約3,610万円）。
- 自宅敷地について、小規模宅地等の特例により約1,270万円の評価減。
- さらに、セットバックを必要とする宅地の補正・不整形地補正により、合わせて約130万円の評価減を上乗せ。
- これらの評価減・特例を積み上げ、合計で約2,900万円超にわたり相続財産（課税価格）を適正に圧縮。
- 配偶者の税額軽減により、奥様の納付税額はほぼ生じない結果に。
- 生命保険金は非課税枠の範囲内で全額非課税。
- 遺産分割協議も円満にまとまり、申告期限内に問い合わせなく申告を完了。
- 相続税の申告にとどまらず、準確定申告・相続人のその後の確定申告まで対応。不動産所得を白色から青色申告に切り替え、最大65万円の青色申告特別控除を新たに適用し、毎年の所得税・住民税の負担も軽減。
担当税理士からのコメント
賃貸マンションや農地を含む相続は、財産の種類ごとに評価方法が大きく変わり、判断に専門的な知識が求められます。今回のケースでは、土地を一筆ずつ確認し、マンションの敷地に「地積規模の大きな宅地の評価」と「貸家建付地」の評価を組み合わせ、自宅敷地には小規模宅地等の特例を適用。前面道路の状況（セットバック）や土地の形状（不整形地）といった見落とされやすい点まで拾い上げることで、適正な評価額まで引き下げることができました。
「賃貸物件や農地があると相続税が高くなるのでは」とご心配される方も多いですが、要件を一つずつ確認して正しく評価すれば、想定より税負担を抑えられるケースは少なくありません。当事務所では書面添付制度も活用し、申告の根拠を明確にしたうえで提出しています。
また、賃貸物件をお持ちの方の相続では、相続税の申告だけで終わりではありません。亡くなった方のその年の所得を申告する「準確定申告」が必要ですし、物件を引き継がれた相続人の方は、翌年以降も毎年、不動産所得の確定申告を続けていくことになります。今回は、これまで白色申告だった不動産所得を青色申告に切り替え、最大65万円の青色申告特別控除を新たに適用しました。相続税だけでなく、引き継いだ後の毎年の所得税・住民税まで軽くできるご提案です。当事務所では、相続税の申告にとどまらず、準確定申告・その後の確定申告まで一貫してサポートしています。相続のことでお困りの際は、お気軽にご相談ください。